2015/10/22 2024/3/18 増改築

増改築リフォームを検討している方へ。成功のための20のポイント

「住まいが古くなってきた」「家族が増えて手狭になってきた」。そんなときに考えたくなるのが増改築リフォームです。でも、増改築リフォームには、新築にはない難しさがあります。どうすれば満足できる増改築ができるのでしょうか。トラブルを防ぎ、計画から完成まで、成功するための増改築のポイントを紹介します。

増築、改築、リフォームとは？
増改築を成功させるポイント
業者選びのコツ
増改築費用とコストダウン
増改築の登記・固定資産税
まとめ

1．増築、改築、リフォームとは？

1-1．増築は床を増やす

増築とは、わかりやすく説明すると、床面積を増やすことです。一般的には、既存の建物に建て増し、床面積を大きくすることと理解されていると思います。ただし、建築基準法では、同一の敷地内に、用途上、分けることができない建物を、別に建築する場合も増築です。したがって、物置やカーポートを母屋（おもや）と別につくっても、増築行為になります。

1-2．改築は元の状態への建て直し

改築とは、一般的には、建物の外部や内装に手を加えることを意味していると思います。リフォームというニュアンスで使われているようです。でも、法令上は、建物の全部か一部を除去したり、これらが災害でなくなったりしたときに、用途、規模、構造が著しく異ならない建物をつくることを指しています。一般的な認識とは、かなり違っているのではないでしょうか。

1-3．リフォームは主に内外装の和製英語

では、リフォームとは何なのでしょうか。実は、明確な定義はありません。もともと和製英語で、一般的には改築や改装、特に内外装の改装を意味しているようです。一方で、ある建築辞典によると、リフォームとは「新築以外の増築・改築」のこと。この記事では、増改築をリフォームという扱いにして紹介していきます。

2．増改築を成功させるための20のポイント

増改築を成功させるためには、事前の準備段階から、計画・設計、施工、完成後までいくつものハードルがあります。1つひとつ乗り越え、ぜひ成功させてください。特に気をつけていただきたいのは、工事をする業者さん選びと契約です。増改築の成否の7,8割は、業者さん選びの過程にあるといっても過言ではありません。くれぐれも慎重に選んでいただきたいものです。

2-1．何をしたいかを明確にする

増築したいのか、外装や内装を変えたいのか、それともキッチンや浴室など設備を一新したいのか。まず、ご自分の計画をしっかりと固めてください。「手狭になったし、築年数が古いから、そろそろ増改築を」といった漠然とした考えでは、業者主導の増改築になってしまい、あとになって失敗したと後悔することになりかねません。
よくわからないのであれば、建物診断をして、その後に増改築を検討するというのはどうでしょうか。一度、専門家に相談することをお勧めします。いきなりリフォーム業者らに相談するよりも、設計事務所など中立的な立場の専門家に相談するといいでしょう。

2-2．自分の土地と家を知る

ご自分の土地や住まいが置かれている環境を、あなたはご存じですか？
あなたの住まいがある場所には、都市計画法で定める用途地域があります。また、建築基準法で規定する建物用途・規模に応じた構造、さらには道路斜線や隣地斜線など、さまざまな規制があり、これらに適法であることが必要です。
増築を例にしましょう。増築後、建ペイ率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）がオーバーする建物は、すべて違法建築です。せっかく増築したのに、最悪、撤去しなければなりません。あるいは、現在のお住まいに接して増築した場合はどうでしょうか。増築部分だけでなく既存のお住まいも、現在の耐震基準に合った耐震性能が求められたりします。
残念なことですが、業者の中には、こうした点を無視し、建築確認などの手続きもしないで増改築を進めたりするところもあるようです。あとで行政指導を受けたり、近隣とのトラブルを生じたりしないためにも、ご自分の土地と住まいを、よく知っておいてください。

2-3．打ち合わせ事項は文書で残す

ご自分の方針や計画が固まったら、設計事務所かリフォーム業者らに依頼することになると思います。どちらがいいというのではありません。デザインを優先させるならば設計事務所、コストを優先させるならば、リフォーム会社というのが一般的です。着工までには、何度も打ち合わせをして計画を詰めていくことでしょう。
その際に重要なことは、打ち合わせの内容は、文書で残すということです。電話などでの打ち合わせも含めて、すべてを文書に残してください。議事録をつくってもらい、双方で確認し合うことをお勧めします。あとで、「言った」「言わない」のトラブルを避ける意味でも、重要なことです。業者任せでなく、自分でもしっかり記録をしてください。

2-4．自分の意志を明確に伝える

リフォーム業者に依頼する場合を例にします。大切なことは、自分がどんな増改築をしたいのか、決めておいた計画をできるだけ具体的に伝えることです。「標準品の材料でいいから、できるだけ安く仕上げたい」「だけど、キッチンと浴室だけはこだわりたい」「増築する部屋には、こんなサッシをつけたい」といった具合に、できるだけ詳しく伝えてください。具体的な製品名を指定するのもいいでしょう。
予算を明示するのもいいと思います。その中で、徹底的にコストダウンする部分とこだわりの部分のバランスを考えながら、ご自分の計画と予算内に収めるように主導していってください。

2-5．安いものには裏がある

郵便ポストに、リフォームを勧めるチラシが投かんされていませんか？「今なら半額」といった言葉が躍っていたりします。しかし、よく見ると、いろんな条件がついていて、あきらめた方もいるはずです。情報収集という意味では参考になりますが、「大幅な値引きの裏には何かある」というくらいの慎重さが求められます。良質な工事には、それなりのお金がかかるものです。結局は、適正な価格で品質のいい増改築をすることが、依頼する人にもプラスになります。

2-6．設計事務所に設計を依頼する場合の注意点

デザインにこだわりたいので、設計事務所にデザインを依頼する方もいらっしゃると思います。増改築に実績がある事務所を選びたいものです。テレビなどでも放映されることが多く、大規模なリフォームへの関心も高まってきました。ただし、デザインにこだわるあまり、工事費が建て替え以上にかかるようなケースもあります。予算の範囲内で、ご自分の計画を実現してくれる設計者を選びたいものです。

2-7．営業マンの対応で業者の姿も見えてくる

工事を依頼する場合、あなたと業者の接点は、営業マンです。その営業マンの対応から、業者の信頼度を推し量りましょう。連絡もなしに打ち合わせの時間に遅れたり、疑問点を会社にもち帰って返事をするときに、時間がかかったりする営業マンだと、信用できないと思います。
営業マンは、会社を映す鏡です。ルーズな営業マンだと、会社もあまり信用できないと考えた方がいいでしょう。業者選びの段階で、業者の体質や企業姿勢を見抜く目をもちたいものです。

2-8．見積もりで気をつけたいこと

見積もりは、複数の業者からもらい、比較検討して決めることをお勧めします。多くの業者から見積もりをもらっても、あまりいい結果にはならないようです。あなたの計画を理解し、実現してくれそうな業者を数社くらいでいいと思います。
見積もりを出す前に、業者は調査に来るでしょう。どれくらいの費用になるか、見積もりを出すための調査です。その場に立ち会うと、調べる時間も内容も、業者によっては違っていることに気づくと思います。こんなところに、業者の力量が見えてくるものなのです。しっかり見ておいてください。業者の真剣さや信頼度も見えてくるでしょう。

2-9．安さだけでなく、あなたの計画を実現する業者に

見積もりで、一式でいくらといった金額を提示する会社は、それだけで論外です。各社の見積もりの項目・内容を比較しながら、あなたの要望に添った見積もりであるか、確かめてください。たとえば床をフローリングにする工事でも、金額は会社によって変わっていると思います。その違いはどこにあるのか、聞いてみましょう。たとえ金額が高くても、あなたのこだわりであれば、その業者に依頼すべきです。そして、ほかの場所で、コストダウンを図る努力をしてください。見積もりの安さよりも、あくまでもあなたの叶（かな）えたい増改築に合っているか、この点を最優先すべきです。

2-10．安易な判断は禁物です

見積もりに入っているのか、入っていないのか。よくわからないこともあるはずです。たとえば、増改築時の荷物の一時的な移動や、工事完成後のクリーニングなどがあります。「見積もりに入っているだろう」「やってくれるだろう」と安易に考えるのは禁物です。疑問点は、その場でぶつけて確認しましょう。

2-11．コストダウンへVE提案を求めよう

見積もりをもとに、業者を1社に選んだら、いよいよ工事契約です。その際は、どうすればもっと安くできるか、VE提案を求めてください。相手はプロですから、あなたが気づかないことに、プロの立場からコストダウンの提案をしてくれるはずです。何も提案できないような業者は、再考の余地があると思います。VE提案は、工事中でもできるはずです。

2-12．別途工事と費用の確認を

見積書には、「別途工事」と書かれていることがあります。これは、見積額以外にかかる工事のことです。ガス管工事などがありますが、必ず必要になってくる工事があります。別途工事と書かれていたら、それはどんな工事なのか、どれくらいの費用がかかるのかを聞いてください。工事の内容や費用は、業者によって変わってきます。プロですから、どんな別途工事が発生するのか、どれくらいの費用がかかるかは、当然、わかるはずです。増改築に際しては、これらの費用も加味して予算を決めましょう。

2-13．追加工事の可能性と費用も

増改築工事で、もっともトラブルが発生するのは、この追加工事です。増改築の場合、工事が始まって初めてわかることもあり、どうしても追加工事が発生する傾向にあります。壁を取り払ったら、骨組みが腐っていたといったケースです。あるいは、打ち合わせ不足から生じるトラブルもあるでしょう。
あなたが希望して追加工事をするならば別ですが、契約前に追加工事についても取り決めをしておきたいものです。業者はプロですから、どんな追加の可能性があるか、その場合、どれくらいの費用がかかるかは、おおよその見当はつけられます。見積もりの段階で把握しておき、場合によっては追加工事の費用はなし（正当な理由の場合は別）といった取り決めをしておくのもいいでしょう。

2-14．工事範囲や内容を把握しよう

契約時に注意すべき点です。工事請負契約書には、工事名や金額、工期などは書いてあります。しかし、工事内容までは書いていません。どのような工事なのか、工事の範囲や内容がわかる資料（図面、仕様書、工程表など）をもらってください。見積もりに添っているか、見積もり段階からコストダウンされているかもわかるはずです。その上で、契約するという手順をとってください。

2-15．約款には必ず目を通しましょう

工事請負契約書には、約款というのがあるはずです。小さな文字の場合が多いので、あまり読まない方がいるかもしれませんが、とても大切なことが書いてあります。工事が遅延した場合の違約金の取り決め、工事の保証期間、事故が起きた場合の解決方法などです。必ず目を通し、疑問点があったらきちんと確認しておくようにしましょう。

2-16．保証はどうなっていますか？

新築と違って、増改築の保証制度は、あまり整備されていません。契約前に、保証についても確かめてください。保証は、契約約款に書かれていたり、別刷りの保証書を発行したりする場合もあるようです。保証期間や範囲は、業者や保証する場所によって変わってきます。住宅リフォーム瑕疵（かし）担保責任保険などを利用するのもいい方法です。

2-17．増改築のタイミングは？

増改築は、できるならば安く仕上げたいものです。そのためにはタイミングがあります。たとえば、屋根のふき替え時に合わせて外壁を塗り替えれば、足場の設置が1回で済むので、安上がりですし効率的です。あるいは、浴室や洗面、キッチンなどの水回りは、同じ業種が入ることがあるので、まとめてやれば費用を抑えられます。

2-18．工事中のトラブルを未然防止

工事が始まってからのトラブルもよく聞きます。迷惑駐車、騒音問題、喫煙、工事時間などです。業者のモラルやマナーに関するクレームも少なくありません。業者と契約段階で取り決めをしておき、約束事として文書に残してください。

2-19．工事が終わった場所は、双方で確認

自宅に住みながら増改築する際に、よくトラブルになることがあります。それは、傷などの不具合です。増改築前からあったのか、工事で生じたのか。工事終了後にわからなくなってしまうことがあります。住みながらの増改築では、1つの部屋の工事が終わったら使い始め、次の部屋の工事に移るといったことがあるからです。工事前に傷などを双方で確認し、工事が終わって使い始める前に、業者と一緒に傷などの確認をするようにしてください。

2-20．工事の出来（でき）を左右する施工

増改築の出来（でき）を左右するのは、計画や図面どおりに進められるかという点です。いくら図面が立派でも、図面どおりに施工できなければ意味がありません。手抜き工事をする業者も耳にします。
業者に一括で依頼する場合、業者自身の管理能力が重要です。ご自身で管理するのはたいへんですから、業者選びでは、管理能力があるかも重要なポイントになります。設計事務所に設計を依頼した場合は、監理もすることが一般的です。設計事務所が、あなたに代わって工事の進行をチェックしてくれます。

3．業者選びのコツ

一時期、社会問題にもなった耐震補強リフォームのように、不要な装置まで売りつけるような業者も少なくありません。逆に手抜き工事が横行するのもこの業界の問題です。さらに、営業だけして、施工は違う業者に頼むような業者もいますから、注意してください。
大手のハウスメーカーに依頼すれば安心かというと、必ずしもそうとはいえません。逆に、小さな業者でも、誠実に対応してくれる会社はたくさんあります。業者選びのコツを紹介しましょう。

3-1．いい業者とは自分の求めを実現する会社

安さかデザインか、あるいは信頼性か気軽に相談できる業者か。依頼する人によって、業者の評価ポイントは変わってきます。あの会社は評判がいいからと依頼しても、納得できるものになるとは限りません。ご自分が増改築に求めていることを実現してくれる会社こそ、あなたにとってはいい会社です。あなたの価値観にあった業者を選びましょう。

3-2．企業の特徴を知ろう

大手のリフォーム会社は、信頼性という意味では高いと思います。ただし、大手に依頼しても、実際に工事をするのは下請けの企業です。その下請け業者を信頼できるかが問題ですが、依頼する方が下請けの業者を選ぶことはできません。それと、工事費は、少し割高なようです。近所になじみの工務店があれば、気軽に何でも頼みやすいですし、信頼性という意味では、むしろ安心できるのではないでしょうか。

3-3．アフターメンテナンスは？

リフォーム業者は、ほとんどが零細な企業です。ですから、完成後に問題が生じても、すでに会社がなくなっている場合だってあります。また、工事後のトラブルに応じない業者がいるのも事実です。工事費だけでなく、アフターメンテナンスがどうなっているのか、その実績なども確認してください。

3-4．営業マンでわかる会社の姿

営業マンは、会社を映す鏡とお話したように、営業マンの対応から会社の体質や姿勢が見えてくるものです。いい営業担当者との出会いが、増改築を成功させるための秘けつだと思ってください。話をよく聞いてくれる営業マンが一番ですが、依頼する方のいいなりでは困ります。逆に、押し付けてばかりの営業マンでもいけません。話を聞いてくれて、「こうすれば、もっと安くなります」というように、提案してくれる営業マン。もっといえば、「こうすれば安くなりますが、こういう短所もあります」と説明してくれる営業マンとおつきあいしたいものです。

3-5．地域に根ざした業者は心強い

リフォーム業者は、地域性などの特徴があり、得意分野もそれぞれです。あなたがどこを重要視しているのかで、業者の選び先は変わってくると思います。できれば、地域の実情を熟知している業者に依頼したいものです。その地域で長く営業している会社は、それだけの信用と実績がある良心的な会社という意味でもあります。心強い存在になるでしょう。

3-6．構造を理解している業者を選ぶ

増改築工事では、部屋を広くするために壁を取り払うなど、建物の構造に影響する工事もあります。その結果、耐震性能が落ちてしまうのが心配です。大規模な増改築をする場合には、耐震性能のことを考えて、構造を理解していいて、経験が多い業者を選びましょう。

4．増改築の費用とコストダウン

増改築は、新築以上に費用がかさむといわれます。理由は、壊す作業が必要なこと、予期しない工事があることなどからです。あるいは、小さな面積でもたくさんの職種の業者が必要なこと、手間がかかる工事が多いことなども指摘されています。だからこそ、リフォームの希望範囲に優先順位をつけ、こだわりの部分には費用をかけて、それ以外は標準品を使うか、今ある住まいの材料を有効利用したりしてコストダウンしたいものです。

4-1．坪単価は新築の2倍？

増改築の工事単価はいくらくらいなのでしょうか。工事の内容にもさまざまあり、一概に相場はいえないと思います。「一般的には新築の坪単価の2倍はほしい」とは、ある業者さんの声です。大規模な増改築リフォームの場合ということですが、これまでのケースを見ると、確かに新築以上にかかっている傾向にあります。
では、新築の相場はどうなのでしょうか。主なハウスメーカーの新築の坪単価を調べてみると、40万円台～90万円台まであります。中心的な坪単価は、50万円台～70万円台。新築の坪単価の2倍が相場なのかはともかく、新築以上に増改築には費用がかかるのは確かなようです。

4-2．コストダウンの方法

コストダウンの方法は、正直にいって、素人では無理な面があります。工事を請け負う業者や設計事務所にコストダウンの提案（VE提案など）をしてもらうのが一番です。「どこに費用がかかっていて、どうすれば安くなる」「しかし、グレードはこうなる」というように説明を受けて、ご自分で判断するようにしてください。1つの工夫で、大幅に安くすることはなかなかできません。小さなことでも1つずつ積み上げていくことが大切です。
また、途中での追加工事は、工事費が上昇する要因になります。打ち合わせ不足や予期せぬ追加工事は、双方で話し合って決めることになりますが、手戻りがある分、割高になるのは当然です。さらに、ご自分の判断で追加工事や変更をするとなると、もっと費用がかかったりします。材料などをすでに手配していることがあるからです。ご自分の都合で変更する場合は、できるだけ早く業者に伝えてください。

5．増改築の登記・固定資産税（工事以外の経費）

増改築の際には、工事費や設計費以外にもお金がかかります。これらの分も含めて資金計画をしてください。

5-1．契約書の印紙税

契約金額が300万円を超えて500万円以下の場合、1,000円（平成30年3月31日までの軽減税率）です。

5-2．建築確認申請費用

業者の中には、建築確認を受けないで工事をする業者もいるようですが、増改築には原則として建築確認が必要だと理解してください。防火地域および準防火地域の指定がない場所だと、10㎡以内の増築の場合は不要です。
申請料は、特定行政庁（自治体）や民間の確認検査機関により異なりますが、戸建て住宅の場合、数万円以下が多いように見受けられます。ただし、確認を受けるためには設計図面が必要です。工事の規模・内容で設計料は異なりますから。設計事務所や業者に見積もりをとって依頼してください。