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マンションの外壁メンテナンス方法は? 重要な理由や業者選びのポイントも


マンションの外壁メンテナンスは定期的に行うべきだといわれていますが、修繕費用が気になったり、工事期間が長かったりするなど気になる要素もたくさんあるでしょう。特に、大規模なマンションであるほど費用がかかりがちです。けれども、定期的にメンテナンスを行うことで修繕費用を最小限に抑えることができます。

本記事では、マンションの外壁メンテナンス方法や重要な理由などを解説しましょう。

  1. マンションの外壁メンテナンスが重要な理由
  2. 外壁のメンテナンスを怠るとどうなるのか?
  3. マンションの外壁メンテナンス方法
  4. 外壁メンテナンス業者を選ぶポイント
  5. マンションの外壁メンテナンスに関してよくある質問

この記事を読むことで、マンションの外壁メンテナンスを行う際のポイントや業者選びのコツなども分かります。気になっている方はぜひ参考にしてください。

1.マンションの外壁メンテナンスが重要な理由

まずは、マンションの外壁メンテナンスが重要な理由をチェックしておきましょう。

1-1.入居者数に影響する恐れがある

見た目がきれいなマンションと悪いマンション、あなたはどちらに入居したいと思いますか? おそらく、ほとんどの人がきれいなマンションを選択するでしょう。外壁は年数が経過するほど汚れが目立ち、見た目も悪くなってしまいます。見た目が悪いマンションに入居募集をかけても、入居してくれる人が現れません。賃貸住宅の場合、入居者数に影響を受け、空室が続く限り家賃収入も得られなくなってしまいます。外壁メンテナンスを怠っているマンションは、入居者数に影響してしまうデメリットがあるのです。

1-2.建物の寿命を延ばすために必要なこと

外壁メンテナンスは、建物の寿命を延ばすために必要不可欠なことです。次の【2.外壁のメンテナンスを怠るとどうなるのか?】でも詳しく説明しますが、外壁の塗装を劣化したままにしておくとさまざまなトラブルが起きてしまいます。けれども、しっかりとメンテナンスを行っておけば、きれいな見た目が維持できるだけでなく、建物の寿命も延ばすことができるのです。美しく丈夫なマンションを維持し続けるためには、外壁のメンテナンスが重要な要素となります。

2.外壁のメンテナンスを怠るとどうなるのか?

それでは、外壁のメンテナンスを怠ると一体どのようなトラブルが起きやすくなるのでしょうか。

2-1.雨漏りの発生と構造部分の腐食

外壁メンテナンスを怠っていると、雨漏りが発生しやすくなったり、建物の構造部分が腐食したりするハメになります。外壁は太陽の光を浴びては雨風に当たる場所ですので、建物の中でも劣化しやすいところです。定期的にメンテナンスをしなければ、いつの間にか劣化してしまい、すき間が生まれ、そこから雨水が入り込んでしまうことになります。その結果、建物の構造部分が腐敗し建物が脆(もろ)い状態になってしまうのです。建物の寿命を縮めてしまうことになるため、外壁メンテナンスはしっかりと行わなければなりません。

2-2.外観や印象が悪くなる

外壁メンテナンスを怠っていると、外観が悪くなってしまいます。1番のデメリットは建物が脆くなったり、寿命が短くなったりすることですが、マンションは外観が大事です。外観が悪いマンションは印象も悪くなってしまい、入居したい人が集まりにくくなります。前述したように、賃貸物件の場合、入居者がいなくなると家賃収入が得られなくなるほか、マンション自体の価値も下がってしまうのです。いろいろなデメリットが発生しやすくなるからこそ、外壁メンテナンスは重要な項目といえます。

2-3.修繕費用が高くなる

修繕費用が高くなるのも、外壁メンテナンスを怠るデメリットです。マンションは大規模になればなるほど修繕費用が高くなり、工事期間も長く延びてしまいます。マンションといった集合住宅は、いくつかの世帯が居住しているので一戸建てのように外壁を簡単に張り替えたり、建て替えたりすることができません。修繕費用を最小限に抑えるためにも、ただ外壁のメンテナンスをするだけでなく、計画的な修繕や外壁の塗り替えが重要となります。

3.マンションの外壁メンテナンス方法

ここでは、マンションの外壁メンテナンス方法について説明します。

3-1.部分的な補修

一部のタイルが剝がれていたり、ひび割れが起きていたりする場合は、部分的な補修を行うことになるでしょう。外壁の状態によってメンテナンス方法は大きく異なります。たとえば、タイルの浮きや剝がれは部分的補修で可能ですが、下地補修が必要な場合は大がかりになるでしょう。部分的補修で済むケースは、剝がれている部分を一度撤去し下地を調整して貼り付けることになります。これは外壁がタイルのケースですが、外壁材の種類によってもメンテナンス方法が変わるでしょう。高圧洗浄機を使ってきれいにしたり、塗装を塗り直したり、簡単な修繕であれば役1週間で工事が終わります。

3-2.下地補修を含むメンテナンス

部分的補修だけではカバーできない場合、下地補修を含むメンテナンスを行うことになります。外壁材や塗装部分だけでなく、下地が傷んでいるケースに行うことが多いでしょう。きちんと下地補修を行っておかなければ、塗装や外壁材を新しくしても意味がありません。たとえば、下地にモルタルが使われている場合、新しいモルタルを塗布した上で外壁材を貼り直すことになります。目地にひび割れが生じている場合は目地の補修工事が必要です。下地補修を含むメンテナンスの場合、工事期間は1週間以上かかるでしょう。

3-3.建物全体で行うメンテナンス

建物全体のメンテナンスを行う場合は、部分的補修や下地を含むメンテナンスよりも大がかりな作業になります。まず足場を設置して全体的な外壁調査を行う必要があるでしょう。特に、長年メンテナンスを怠っていたり、築年数が10年以上経過していたりする場合は、建物全体のメンテナンスが必要です。検査の結果によって修繕が必要な部位が見つかった場合は、タイルの固定・下地の補修・落下防止工事などを行います。足場の設置と撤去を含めると、工事期間は約1か月におよぶでしょう。

3-4.メンテナンスはプロの業者に依頼する

自分でマンションの外壁をチェックすることもできますが、メンテナンスはプロの業者に任せたほうが確実です。たとえば、ある場所にひび割れを見つけた場合、ほかの場所にもひび割れが起きている可能性があります。また、どのくらいひびが深いのか、下地に影響があるかどうかは素人が判断できるものではありません。適切な修繕を行うためにも、プロの業者にメンテナンスしてもらうことが大切です。

4.外壁メンテナンス業者を選ぶポイント

ここでは、外壁メンテナンス業者を選ぶ際のポイントをいくつか紹介します。

4-1.集合住宅のメンテナンスや修繕に長(た)けているか

業者選びのポイントとしては、マンションといった集合住宅のメンテナンスや修繕実績があるかどうかです。外壁修繕や塗り替えは、だましやすい作業だといわれています。実際に、悪徳業者に引っかかり、高額な費用を請求されたり適切でない修繕をされたりしたトラブルが起きているのです。悪徳業者に引っかからないためにも、業者のホームページをチェックし、実績があるかどうか調べてください。ホームページに施工事例が記載されていたり、写真が掲載されていたりするところは安心して依頼できるでしょう。

4-2.見積書の内容が具体的に記載されているか

見積書の内容が具体的に記載されているか、必ずチェックしておきたいポイントです。悪徳業者の多くは、見積書にもどこにも金額が記載されていなかったり、作業工程について詳しく教えてくれなかったりする傾向があります。見積書にどのような作業にいくらかかるのか・どのような塗料や外壁材を使うのかなど、詳しく記載している業者なら安心して依頼できるでしょう。また、追加費用が発生するケースもチェックしておくと安心です。

4-3.スタッフの対応が丁寧でスピーディーか

業者選びの際は、スタッフの対応にも注目しましょう。マンションの外壁メンテナンスとなると、長期的な工事になりますし、スタッフや担当者との緻密なやり取りが重要となります。相手との相性が悪いとトラブルが発生しやすくなるので注意が必要です。スタッフの対応が丁寧かつスピーディーな業者は、依頼者の要望に寄り添いつつもより最適なプランを提案してくれます。

4-4.アフターフォローが充実しているか

外壁メンテナンスを業者に依頼する際、アフターフォローが整っているかどうかにも注目してください。たとえば、テンイチでは、内容によって1年から最高10年の保証期間を設定しています。保証書も発行しており、万が一工事完了後の保証期間にトラブルが発生した際は、迅速な対応が可能です。工事後も専任担当者とのお付き合いは続くので、少しでも不安を感じる場合はご連絡していただけると対応できます。マンションのメンテナンスやリフォームなどでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

5.マンションの外壁メンテナンスに関してよくある質問

マンションの外壁メンテナンスに関する質問を5つピックアップしてみました。

Q.メンテナンスの頻度はどのくらいか?
A.国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」によると、外壁メンテナンスの頻度は約10~15年とされています。ただし、実際は建物の周辺環境や外壁材と塗料の種類によって異なるため、各々で判断しなければなりません。10~15年が経過したころでも、外壁に劣化の症状が見られないことがあるでしょう。それでも、下地が傷んでいる恐れがあるのでメンテナンスは必要です。

Q.劣化症状のサインは?
A.マンションの外壁が劣化すると、さまざまな症状が現れるようになります。主な劣化症状のサインは以下のとおりです。

  • 色あせや変色
  • ひび割れ
  • コケ・藻
  • コンクリートの亀裂や剥離

上記以外にも気になる部分があれば、一度業者に調査を依頼してみることをおすすめします。外壁調査や無料相談を行っているところもあるので依頼するといいでしょう。

Q.外壁メンテナンスにかかる費用はいくらぐらいか?
A.マンションの場合、多くの工程が発生することになるので単価が大きく変わります。目安となる相場の幅は大きく、大まかな費用は階数によって決まるでしょう。あくまで目安となりますが、下記を参考にしてください。

  • 3階建て:約130万~410万円
  • 4階建て:約340万~550万円
  • 5階建て:約450万~670万円
  • 6階建て:約540万~820万円
  • 7階建て:約630万~950万円

Q.塗料にはどんな種類があるのか?
A.マンションの外壁に使われる塗料にもさまざまな種類があります。主な種類と耐用年数・特徴は以下のとおりです。

  • アクリル塗料:約3~5年。比較的安価な塗料で汚れやすく、耐久性に劣る
  • ウレタン塗料:約5~7年。防汚性・施工面に優れているが耐久性が劣る
  • シリコン塗料:約7~10年。価格と機能のバランスに優れ、住宅塗料で最も使われている
  • フッ素塗料:約10~15年。塗膜の寿命が長く、ツヤ消しが可能

マンションは大規模修繕を定期的に行うため、選ぶ塗料も耐用年数が10~15年のものを選んだほうがいいでしょう。

Q.外壁塗装の際に注意しておきたいポイントは?
A.外壁塗装やメンテナンスを行う前に、しっかりと住民へ説明を行う必要があります。何のために工事を行うか、どのくらい工事期間がかかるのかなど、詳しい内容を記載した紙を掲示板などに貼ってお知らせしておきましょう。工事期間中は入居者に迷惑をかけたり、騒音などでトラブルになったりする恐れがあります。どのようなトラブルでも対処できるように考慮することが大切です。

まとめ

マンションの外壁メンテナンスは、定期的に行うことで建物の寿命を延ばす重要な作業です。外壁メンテナンスを怠れば見た目が悪くなったり、建物の寿命が短くなったりするだけでなく、入居者がいなくなってしまう恐れがあります。特に、外壁にひび割れが起きている場合は下地にも悪影響を与えている可能性があるため、早めの修繕が必要です。外壁メンテナンス業者の中には、無料外壁相談や調査を受け付けてるところもあるのでぜひ依頼してみてはいかがでしょうか。